论项目提前和延期的利润分析

论项目提前和延期的利润分析

前言:国内大型地产企业比如恒大和碧桂园,在某地拿到可开发的建设用地后,一般情况下施6个月时间内开始破土施工,12个月内主体结构完工,24个月内配套设施完工,36月内交房完毕。项目按照预定时间、预定投入施工,保证资金和资金流情况下安排工程进度。

一个项目完整的运作包含项目立项、概算设计、前期规划设计、详细施工图设计、施工、销售、后期运营阶段。各个阶段都涉及项目的收入和成本。

一、立项的目的是在环评、可行性研究、城市整体规划、资金等各项条件满足的前提下,可以运行。

二、项目成本组成:土地成本、建安成本、销售成本、建设期管理成本、银行融资成本等。根据各公司的财务状况,各项成本的比例不等。现阶段土地成本分摊到每平米的价格约为(比如200万/亩,建筑容积率为2.0。土地成本每平米为1500元,)建安成本为2000元/平米,销售成本、税费、其他等占到1000元/平米,合计为4500元/平米,就是说房价均价4500元/平米,项目的利润为零。例如:整个项目建筑面积为10万平米,地上9万平,地下1万平米,总成本为100000*4500=450000000元。可行性研究报告中一般会做利润分析。

三、项目收入组成:销售收入、土地逾期收入、政策性补贴收入、税收返还等,地产项目主要是销售收入。例如:整个项目建筑面积为10万平米,地上9万平米可销售,均价6000元./平米,静态总收入为6000*90000=540000000元,

四、利润分析:综合上述项目静态利润为540000000-450000000=90000000元,项目总体利润率为16.67%。换算到3年的建设期,则年净利润率5.56%(收益和贷款持平),顾,在不占有自有资金的前提得下,投资回收可观.。

五、项目提前和延期的利润分析:由于开发时间的长短影响着项目收入、支出、利润。然后就两种情况做如下分析:

1、第一种情况项目延期施工。项目原计划3年时间来完成,而实际是用4年时间才完成。造成:①银行土地融资借贷成本增加;②建设期建安成本增加(含有的设备租赁等成本增加,管理成本增加);③建设期管理成本增加;④销售成本增加(销售延期,补偿业主的违约成本增加)。

总结:假设收益保持不变的前提下,成本增加的同时,利润在减少。

  • 第二种情况项目提前竣工,假设项目原计划3年时间来完成,而实际是用2年时间就完成。结果是以下几种情况

①银行土地融资借贷成本减少(最大比例);

②建设期建安成本建安成本略微提高(其中含有的设备租赁等成本减少,但是临时采取赶工费其他加强费相应增加,综合下来可能提高,比如原造价1000元/平米的楼体,为了加快施工进度,提高水泥标号,加大投入脚手架模板周转利用率少了,成本可能达到1200元/平米)

③建设期管理成本减少(为加强施工管理,比如:人员没有增加20%,施工时间减少30%,总体管理成本是在减少)

④销售成本。(1)销售时间减少部分销售成本(2)相应为了达到销售任务,增加宣传成本,(3)为提高销售率是否降低预售价格,(4)提前回款减少了融资借贷成本。综合下来节约了销售成本,牺牲点销售利润。总体能在持平前提下操作。找到合理的销售市场价格。

3、总结:提前竣工,总体能减少成本。

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